Jak wykazać w Finlandii dochód z wynajmu mieszkania położonego w Polsce?

Jeżeli jesteś rezydentem Finlandii w rozumieniu umowy podatkowej z Polską, wykazujesz najem polskiego mieszkania również fińskiemu urzędowi podatkowemu (Verohallinto, Vero). Robisz to w OmaVero jako zagraniczny dochód kapitałowy albo w części 3 formularza 16B. Podajesz przychód, koszty według fińskich zasad i podatek zapłacony w Polsce. Odliczenie tego podatku ma limit, więc polskie rozliczenie nie zamyka sprawy w Finlandii.

Ustal, dlaczego dochód trafia do fińskiego rozliczenia

Poradnik dotyczy zwykłego prywatnego najmu przez osobę fizyczną, której państwem rezydencji według umowy jest Finlandia. Jeżeli oba państwa uważają cię za swojego rezydenta albo nie masz pewności co do tego statusu, najpierw wyjaśnij go z Vero. Samo posiadanie mieszkania w Polsce nie wystarcza do wyboru metody rozliczenia.

Artykuł 6 ust. 1–3 umowy pozwala Polsce opodatkować najem znajdującej się tam nieruchomości. Finlandia również uwzględnia ten dochód, a na podstawie art. 21 ust. 1 lit. a odlicza polski podatek dotyczący tego samego dochodu. To metoda odliczenia podatku zagranicznego, a nie zwolnienie polskiego najmu z fińskiego podatku. Urzędowy tekst syntetyczny z uwzględnieniem wielostronnej konwencji podatkowej (MLI) jest pomocą przy czytaniu autentycznych tekstów tych aktów.

Przy obliczaniu dochodu Vero stosuje fińskie zasady. Jeżeli przedmiot najmu jest nieruchomością według prawa państwa położenia, stosuje się fińskie reguły dla nieruchomości. Przy nietypowym tytule własności zapytaj Vero o właściwą kwalifikację; polskiej nazwy „mieszkanie” nie należy automatycznie utożsamiać z fińską kategorią lokalu w spółce mieszkaniowej.

Zbierz dane lokalu i wyodrębnij swój udział

Przygotuj umowę najmu, zestawienie otrzymanych płatności, dokumenty kosztów oraz potwierdzenia podatku dochodowego zapłaconego w Polsce. Do opisania lokalu potrzebujesz jego adresu, identyfikatora, jeżeli istnieje, okresu wynajmowania oraz swojego udziału we własności. Rozpisz dane za rok, w którym otrzymujesz przychód.

Przy współwłasności wykazujesz własną część przychodu i przypadających na nią kosztów. Nie wpisuj całego rocznego wpływu tylko dlatego, że czynsz trafia na twoje konto. Przykładowo, przy niezmiennym udziale jednej drugiej w lokalu roczny przychód całego lokalu wynoszący 48 000 zł daje 24 000 zł twojej części przed przeliczeniem na euro. To przykład podziału przychodu, bez obliczania podatku.

W roboczym zestawieniu rozdziel przychód brutto, koszty, odsetki i polski podatek dochodowy. Przy każdej pozycji zapisz, którego lokalu i okresu dotyczy. Dzięki temu łatwiej porównasz dane z umową i wyciągami oraz odpowiesz na pytanie urzędu o konkretną kwotę.

Oblicz koszty według zasad fińskich

Do fińskiego rozliczenia przygotuj własną kalkulację. Kwota będąca podstawą polskiego rozliczenia nie zastępuje obliczenia wymaganego przez Vero. Koszt musi wiązać się z uzyskiwaniem przychodów z najmu; przy częściowym wynajmie lub własnym korzystaniu z lokalu trzeba ograniczyć odliczenie do właściwej części i okresu.

W zależności od sytuacji uwzględnisz między innymi koszt ogłoszenia i pośrednika, ubezpieczenia, ponoszone koszty eksploatacji oraz podatek od wynajmowanej nieruchomości. Zachowaj dokument pokazujący, za co płacisz. Sam opis przelewu „opłaty za mieszkanie” może nie wystarczyć do rozróżnienia poszczególnych wydatków.

Zwykłą naprawę przywracającą wcześniejszy stan lokalu rozlicza się inaczej niż ulepszenie podnoszące jego standard. Vero rozróżnia koszty odliczane w roku zapłaty i wydatki rozliczane przez amortyzację. Jeżeli faktura obejmuje oba rodzaje prac, rozdziel je. Wartość twojej własnej pracy remontowej nie jest kosztem do odliczenia.

Odsetki od długu związanego z uzyskiwaniem przychodu z wynajmowanego lokalu wykazujesz osobno. Nie dodawaj ich drugi raz do zwykłych kosztów najmu. Oddziel również podatek od nieruchomości od polskiego podatku dochodowego: pierwszy może być kosztem, drugi zgłaszasz do odliczenia od fińskiego podatku.

Przelicz kwoty na euro i zachowaj sposób obliczenia

W 16B kwoty podajesz w euro z dokładnością do centa. Dla przychodu otrzymanego w innej walucie i pobranego od niego podatku instrukcja Vero dopuszcza kurs z dnia transakcji albo średni kurs publikowany przez Europejski Bank Centralny. Odsyła przy tym do średniego kursu dla właściwego roku podatkowego.

Przygotuj zestawienie w złotych i odpowiadające mu wartości w euro. Zapisz zastosowany kurs oraz to, skąd pochodzi. Taka notatka pozwoli później odtworzyć obliczenie bez ponownego przeglądania wszystkich płatności. Wybierając średni kurs roczny, sprawdź rok, którego dotyczy tabela.

Najpierw ustal kwoty własnego udziału, następnie wykonaj przeliczenie. Przed przeniesieniem sum do zeznania sprawdź, czy przychód i polski podatek pozostały osobnymi pozycjami. Nie wpisuj jako przychodu wyłącznie kwoty pozostałej po zapłaceniu polskiego podatku.

Wpisz najem w zagranicznych dochodach OmaVero

Otwórz OmaVero przez stronę Vero. W części podatku dochodowego osoby prywatnej, Henkilön tulovero, wybierz wstępnie wypełnione zeznanie za właściwy rok i przejdź do poprawiania danych. Rok w nazwie dokumentu sprawdź przed rozpoczęciem wpisywania kwot.

Jeżeli zagraniczne dochody są już wykazane, odszukaj odpowiedni wpis w części wstępnie wypełnionych dochodów i odliczeń. Popraw błędne dane, a brakującą pozycję dodaj. Porównaj kwoty z własnym zestawieniem, aby jeden najem nie został zgłoszony dwukrotnie.

Gdy danych brakuje, przejdź następującą drogą:

1. Wybierz Muut tulot, czyli pozostałe dochody.
2. Przy Ulkomailta saadut tulot, dochodach zagranicznych, zaznacz Kyllä.
3. Otwórz zagraniczne dochody kapitałowe: Ulkomailta saadut pääomatulot dla rozliczanego roku.
4. Użyj Avaa erittely, aby otworzyć szczegóły, i podaj dane najmu oraz związane z nim koszty i polski podatek.

Przejdź do podglądu i wysyłki, Esikatsele ja lähetä, sprawdź całe zgłoszenie i wybierz Lähetä. Zachowaj potwierdzenie. Przy zgłoszeniu internetowym nie trzeba dodatkowo dołączać papierowego 16B.

Na papierze wypełnij część 3 formularza 16B

Pobierz formularz 16B ze strony Vero. Uzupełnij imię i nazwisko, fiński numer osobisty oraz rok podatkowy. Zagraniczny najem ma część 3 — Vuokratulot ulkomailta.

W części 3.1 wpisujesz następujące dane:

Jeżeli przysługuje amortyzacja, jej obliczenie znajduje się w części 3.2, a roczną kwotę przenosi się do części 3.1. Przy wątpliwości co do podstawy amortyzacji wyjaśnij ją przed wpisaniem kwoty.

Na końcu wpisz datę, podpis i numer telefonu. Adres zwrotu z formularza to Verohallinto, PL 700, 00052 VERO. Zachowaj kopię wypełnionych stron. Wypełniaj przeznaczone do tego pola; informacje dopisane poza nimi mogą nie zostać odczytane.

Sprawdź limit odliczenia polskiego podatku

Wykazanie podatku zapłaconego w Polsce pozwala Vero zastosować odliczenie, ale jego wysokość ogranicza fiński podatek przypadający na ten sam zagraniczny dochód. Jeżeli polski podatek jest wyższy od tego limitu, Finlandia nie wypłaca automatycznie całej różnicy. Różne zasady ustalania dochodu i kosztów mogą sprawić, że odliczenie będzie niższe od polskiej wpłaty.

Vero przewiduje wykorzystanie nieodliczonej kwoty w ciągu pięciu kolejnych lat, pod warunkami dotyczącymi tej samej kategorii i źródła zagranicznych dochodów. Urząd uwzględnia takie odliczenie automatycznie. Nie jest to jednak gwarancja wykorzystania całej nadwyżki: musi istnieć podatek, od którego można ją odjąć.

Jeżeli przewidujesz podatek w obu państwach już w trakcie roku, możesz wystąpić do Vero o odpowiednie uwzględnienie zagranicznego podatku w karcie podatkowej lub zaliczkach. Nadal trzeba wykazać dochód i zagraniczny podatek w rocznym zeznaniu. Potwierdzenie polskiej wpłaty zachowaj przy dokumentach dotyczących tego samego najmu.

Dopilnuj terminu, dokumentów i kontroli decyzji

Termin poprawienia zeznania znajdziesz w swoim dokumencie i OmaVero. Zgłoszenie internetowe musi dotrzeć do Vero najpóźniej o 23:59 tego dnia, a papierowe do 16:15 czasu fińskiego. Zaplanuj doręczenie pocztą; data nadania nie zastępuje wpływu do urzędu.

Rachunki i inne dowody zachowuj przez sześć lat od końca roku podatkowego. Nie wysyłaj ich rutynowo razem z 16B. Vero poprosi o nie, jeżeli będą potrzebne. Przechowuj razem obliczenia, dokumenty kosztów, potwierdzenia wpłat i kopię zgłoszenia.

Po rozliczeniu sprawdź decyzję: czy widnieje polski najem, właściwe koszty oraz odliczenie zagranicznego podatku. Jeśli czegoś brakuje, skontaktuj się z obsługą międzynarodowych spraw podatkowych osób prywatnych pod numerem 029 497 024. Przygotuj rok, dane lokalu i pozycję wymagającą wyjaśnienia.

Przy papierowej korekcie uzupełnia się całą zmienianą część formularza. Jeżeli twoje rozliczenie zostało już zakończone, właściwa jest procedura wniosku o korektę, oikaisuvaatimus. Ustal z Vero tryb i termin odnoszący się do twojej decyzji; samo wyjaśnienie telefoniczne nie zastępuje potrzebnego zgłoszenia.

Źródła i dalsze informacje

• Vero — Rental income from property abroad
• Ministerstwo Finansów — umowa Polska–Finlandia, tekst syntetyczny z MLI (PDF)
• Vero — instrukcja formularza 16B
• Vero — formularz 16B: zagraniczne dochody kapitałowe (PDF)
• Vero — Deductions: koszty najmu
• Vero — usuwanie podwójnego opodatkowania dochodów osoby prywatnej
• Vero — wypełnianie zeznania w OmaVero: dochody zagraniczne
• Vero — wstępnie wypełnione zeznanie i decyzja podatkowa
• Vero — zgłaszanie najmu, własny udział i ewidencja